不動産お役立ち情報detail
住まいの「購入」や「売却」などの知っておくと便利なお役立ち情報を紹介します。住まいを買う契約の流れ
住宅購入におけるポイントや注意事項を４項目に分けて掲載しましたので参考にしてください。
- 情報収集
不動産情報・・・不動産情報サイトを活用して、希望エリヤや価格帯の物件を検索します。
不動産会社に相談・・・信頼できる不動産会社に相談し、希望条件に合う物件を紹介してもらう。
モデルルーム見学・・・実際に物件を見学し周辺環境や物件の状況を確認します。
- 購入申込み
購入申込書の提出・・・購入を決めたら不動産会社に「購入申込書を」提出します。
申込金の支払・・・申込金を支払う場合もありますが、これは後で売買代金に充当されます。
- 売買契約の締結
契約書の確認・・・売買契約書及び、重要事項説明書の内容を確認し納得したら署名・捺印します。
住宅ローンの申請・・・住宅ローンを利用する場合は金融機関に申請を行います。
- 売買代金の支払と登記手続
売買代金の支払・・・売買契約書の残金決済を期日に支払います。
物件の引渡し・・・売主から物件の引渡しを受けます。
登記手続・・・司法書士が手続を代行し、所有権を正式に移転します。
住まいを売る契約の流れ
住まいを売却する契約の手続やポイントを紹介します。
- 査定の依頼
不動産会社に物件の査定を依頼します。査定には「簡易査定」と「訪問査定」があります。
簡易査定は、物件の基本情報（所在地、面積、築年数、間取りなど）を基に、過去の取引事例や公示地価、路線価などの統計データを使用して大まかな査定価格を算出する方法です。
- 手軽さ: インターネット上で簡単に依頼でき、数時間から数日以内に結果が得られます。
- 迅速性: 現地調査が不要なため、短時間で査定結果が得られます。
- 費用: 無料で利用できることが多いです。
- 精度: 物件の詳細な状態や周辺環境は考慮されないため、実際の市場価格とズレが生じる可能性があります。
- 詳細な評価: 物件の外観や室内、設備の状態、土地の状態、周辺環境などを詳細に確認します。
- 精度の高さ: 現地調査を行うため、より正確な査定価格が得られます。
- 時間: 調査には時間がかかり、結果がが出るまでに1週間から10日程度かかることがあります。
- 費用：一部の不動産会社では有料の場合もありますが、多くは無料で提供しています
- 媒介契約の締結
査定結果に基づいて売却価格を決定し、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができる契約形態です。- 複数契約可能: 複数の不動産会社に売却を依頼できるため、広範囲にわたる売却活動が期待できます。
- 自己発見取引: 自分で買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに直接取引が可能です。
- 報告義務なし:
不動産会社からの定期的な報告義務はありません
専任媒介契約は1社の不動産会社とだけ契約を結ぶ形態です。- 1社限定: 1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。他の不動産会社と契約することはできません。
- 自己発見取引可能: 自分で買主を見つけた場合、直接取引が可能ですが、不動産会社に通知する必要があります。
- 報告義務：不動産会社は2週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります
専属専任媒介契約も1社の不動産会社とだけ契約を結ぶ形態ですが、専任媒介契約よりも厳しい条件があります。- 1社限定: 1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。他の不動産会社と契約することはできません。
- 自己発見取引不可: 自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通して取引を行う必要があります。
- 報告義務：不動産会社は1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。
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売却活動
不動産会社が物件の広告を行い、買主を探します。内見（オープンハウス）なども行われます。
- 売買契約の締結
買主が見つかり、条件が合意されると、売買契約を締結します。この際、重要事項説明書が交付され、内容を確認します。
売買契約書は、不動産の売買に関する合意内容を正式に記録する書類です。以下のような内容が含まれます。- 物件の特定: 売買対象となる不動産の所在地、地番、面積、構造などの詳細。
- 売買代金: 売買価格、手付金の額、支払い方法とスケジュール。
- 所有権の移転: 所有権移転の時期と条件。
- 特約条項: 売主と買主が特別に合意した事項（例：修繕の有無、引渡し条件など）。
- 契約不適合責任:
物件に瑕疵があった場合の対応方法
重要事項説明書は、宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して、不動産の購入前に知っておくべき重要な情報を説明するための書類です。
- 物件の権利関係: 登記簿に記載された権利の種類と内容、登記名義人。
- 法令上の制限: 都市計画法や建築基準法などに基づく制限事項。
- インフラ状況: 水道、電気、ガスなどの供給状況。
- 私道負担: 私道に関する負担や権利関係。
- その他の重要事項:
契約解除に関する事項、損害賠償額の予定や違約金に関する事項
売買契約書は、不動産の売買に関する合意内容を正式に記録する書類です。以下のような内容が含まれます：
- 物件の特定: 売買対象となる不動産の所在地、地番、面積、構造などの詳細。
- 売買代金: 売買価格、手付金の額、支払い方法とスケジュール。
- 所有権の移転: 所有権移転の時期と条件。
- 特約条項: 売主と買主が特別に合意した事項（例：修繕の有無、引渡し条件など）。
- 契約不適合責任:
物件に瑕疵があった場合の対応方法
重要事項説明書
重要事項説明書は、宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して、不動産の購入前に知っておくべき重要な情報を説明するための書類です。以下のような内容が含まれます：
- 物件の権利関係: 登記簿に記載された権利の種類と内容、登記名義人。
- 法令上の制限: 都市計画法や建築基準法などに基づく制限事項。
- インフラ状況: 水道、電気、ガスなどの供給状況。
- 私道負担: 私道に関する負担や権利関係。
- その他の重要事項: 契約解除に関する事項、損害賠償額の予定や違約金に関する事項
違いと注意点
- 売買契約書は、売主と買主の間で交わされる正式な契約書であり、法的拘束力があります。
- 重要事項説明書は、主に買主が物件の詳細を理解するための説明書であり、宅建士が説明しなければならない法的義務があります。
どちらの書類も、不動産取引において非常に重要な役割を果たしますので、内容をしっかりと確認し、疑問点があれば必ず質問することが大切です。
どちらの書類も、不動産取引において非常に重要な役割を果たしますので、内容をしっかりと確認し、疑問点があれば必ず質問することが大切です
-
決済・引渡し
不動産の決済と引渡しは、売買契約の最終段階であり、非常に重要な手続きです。
売買契約後、買主から代金を受け取り、物件の引渡しを行います。所有権移転登記もこのタイミングで行います。
決済の流れ
- 決済日の設定：売買契約締結後、通常1ヶ月以内に決済日が設定されます。売主と買主、そして関係者全員のスケジュールを調整します。
- 必要書類の準備：売主と買主は、それぞれ必要な書類を準備します。売主は権利証（登記識別情報）、実印、印鑑証明書、固定資産税納付書などを用意します。買主は住民票、印鑑、残代金、固定資産税分担金などを準備します
- 決済場所の選定：決済は通常、銀行の一室や不動産会社の事務所で行われます。現金決済の場合は特に安全な場所が選ばれます
- 登記関連書類の確認：司法書士が売主と買主の登記関連書類を確認します。これには、売主の本人確認や必要書類の確認が含まれます
- ローンの実行：買主が住宅ローンを利用する場合、ローンの実行が行われます。融資金が買主の口座に振り込まれ、そこから売主に支払われます
- 残金の支払：買主が売主に残代金を支払います。これにより、売買代金が全額支払われます
- 抵当権の抹消：売主が住宅ローンを利用していた場合、残債を完済し、抵当権を抹消します
- 鍵と書類の引渡し:
- 鍵と書類の引渡し：売主は物件の鍵や関連書類（管理規約、パンフレット、建築確認通知書など）を買主に引き渡します
引渡しの流れ
- 物件の最終確認：引渡し前に、買主が物件の最終確認を行います。物件の状態や設備が契約通りであることを確認します。
- 所有権の移転登記：司法書士が所有権移転登記を行います。これにより、正式に物件の所有権が買主に移転します
- 引渡しの完了：鍵の引渡しとともに、物件の引渡しが完了します。これで不動産売買の全ての手続きが完了します
